Vous êtes exploitant agricole, propriétaire de terres et vous souhaitez les transmettre à moindre frais ?
Ne cherchez plus, cet article est écrit pour vous !
Le premier mode de transmission qui nous vient en tête est la vente. En effet, vous pouvez vendre vos terres directement à vos héritiers. Mais attention au prix de vente !
Eh oui, si le prix de vente est trop faible, l’administration fiscale aura le pouvoir de requalifier la vente en donation déguisée. Vos héritiers seront alors redevables des droits de donations ainsi que d’une majoration pouvant aller jusqu’à 80%.
Pas génial comme cadeau.
En parlant de donation, faire une donation en démembrement de propriété des terres est une autre possibilité. Avec cette donation, vous donnez la nue-propriété des biens tout en gardant l’usufruit. L’usufruit sera alors transmis au nu-propriétaire après votre décès sans aucuns frais. Lors d’une telle donation, les droits de mutation sont dus. Cependant ces droits se calcul par rapport à la valeur de la nue-propriété qui représente un pourcentage de la valeur vénal des biens transmis. Ce pourcentage est déterminé par la loi et varie en fonction de votre âge. En générale la donation est intéressante si elle est effectuée avant le 71e anniversaire du donataire.
Les droits de donation sont fixés selon un barème et peuvent vite être conséquents. Mais pas de panique, vos héritiers peuvent bénéficier d’un abattement légal portant sur ces droits. Cet abattement est plus ou moins important en fonction du statut familiale du donataire (celui qui reçoit la donation).
Par exemple, un enfant bénéficie d’une exonération de 100 000 euros tous les 15 ans sur les donations qu’il perçoit de l’un de ces parents.
Je sais, vous allez me dire que ces schémas sont intéressants mais ne concernent pas uniquement les exploitants agricoles. Il existe une autre solution pour optimiser votre succession, propre cette fois-ci au domaine agricole. Il s’agit du bail à long terme des terres en passant ou non par un groupement foncier agricole (GFA).
Le bail à long terme vous permet de bénéficier d’une exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit. En effet, les biens ruraux loués à long terme transmis en pleine propriété ou en nue-propriété par le donateur ou le défunt à chaque donataire, héritier ou légataire sont exonérés des droits de donation à concurrence des trois-quarts de leurs valeurs si celle-ci n’excède pas 300 000 euros et pour moitié au-delà de cette somme.
Si nous prenons un exemple, un père de famille possédant des terres veut les transmettre à ces 2 enfants. La valeur des terres est estimée à 1 million d’euros. Les terres font l’objet d’un bail à long terme depuis plus de 2 ans. Le père de famille fait une donation simple de ces terres d’une valeur de 1 million, soit 500 000 € pour chaque enfant.
En application du dispositif d’exonération, chaque enfant bénéficierait d’un abattement de 325 000 €.
Par ailleurs, chaque enfant bénéficie également d’un abattement de 100 000 € pour la donation, sous réserve qu’aucune donation n’ait été effectuée durant les 15 dernières années. Soit un total exonéré de 425 000€.
Dans cet exemple, les deux enfants seront imposables sur 75 000 euros, au lieu de 400 000 euros en cas de donation sans bail à long terme.
Finalement, ça valait le coup de lire jusqu’ici n’est-ce pas. Si vos enfants souhaitent perpétuer votre activité d’exploitant agricole nous vous proposons de coupler le dispositif du bail à long terme avec le groupement foncier agricole (GFA).
Le GFA, est une société civile spécifique à l’agriculture, il a été créé dans les années 1970 pour favoriser la transmission des exploitations familiales. Dit vulgairement, c’est une SCI pour les agriculteurs.
Quand une donation de part d’un GFA est faite, alors que les terres le constituant font l’objet d’un bail à long terme, le donateur bénéficie de la même exonération que celle exposé ci-dessus. Cependant, le GFA offre de réels avantages en termes de gestion lorsque les héritiers souhaitent conserver et développer l’activité familiale.
Nous vous précisons que le bénéfice des montages exposé ci-dessus est soumis aux respects d’un certain nombre de conditions qui nécessite une appréciation des faits de chaque dossier. C’est pour cela que nous vous recommandons de vous adresser à un conseiller.
Notre équipe sera ravie de vous accompagner dans votre projet.